Was ist unter dem „Verkehrswert“ eines Grundstücks zu verstehen und wie wird dieser ermittelt?

Definition:

„Der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB  wird durch den Wert bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Das Baugesetzbuch enthält nur die materielle Definition des Verkehrswerts ohne jedoch seine Ermittlung verfahrensmäßig zu regeln. Das BauGB ermächtigt jedoch mit seinem § 199 Abs.1 die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung

-       die Ermittlung des Verkehrswerts und

-       die Ableitung der für die Wertermittlung „erforderlichen Daten“

zu regeln.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt ?

Die Verfahren zur Wertermittlung sind in ihren Grundzügen in der

A Wertermittlungsverordnung – WertV - geregelt.

Wertmittlungsverfahren (§§ 13 -  24 WertV)

                        Erster Abschnitt:             Das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14)

Das Vergleichswertverfahren kann sowohl für die Wertermittlung unbebauter als auch für die Wertermittlung bebauter Grundstücke angewendet werden.

Dabei wird der Verkehrswert eines Wertermittlungsobjekts aus der Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke festgestellt. Das Verfahren führt im allgemeinen direkt zum Verkehrswert. Marktanpassungszu- oder abschläge wie sie beim Ertragswert – und mehr noch beim Sachwertverfahren üblich sind können hier weitgehend außer Betracht bleiben, da die besondere Marktsituation bereits in den (zeitnahen) Kaufpreisen der Vergleichsgrundstücke zum Ausdruck kommt.

Allerdings sind die zur Anwendung des Verfahrens erforderlichen Vorgaben nur selten zu erfüllen. Es muß eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte vorliegen und die Grundstücke sollten mit dem Wertermittlungsobjekt hinsichtlich der Art, der Lage, der Beschaffenheit etc. direkt vergleichbar sein. Zudem müssen die Verkäufe zeitnah um den Wertermittlungsstichtag angefallen sein. 

Durch diese Bedingungen wird die Zahl der infrage kommenden Vergleichsgrundstücke zwangsläufig stark reduziert, so dass das Verfahren nur bei der Bodenwertmittlung und bei markgängigen Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienreihenhäusern seriös angewendet werden kann.

Bei bebauten Grundstücken können anstelle von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke sogenannte „Vergleichsfaktoren“(§ 12 WertV 88) herangezogen werden. Die Vergleichsfaktoren sind von den Gutachterausschüssen zu ermitteln und zu veröffentlichen.

                        Zweiter Abschnitt:             Das Ertragwertverfahren (§§ 15 – 20)

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Grundstücke, die primär zur Ertragserzielung bestimmt sind. Dem Käufer eines derartigen Objektes kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Der Sachwert wird bei den Renditeobjekten erst in zweiter Linie interessieren etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffe und des Zustands des Gebäudes, da nur eine gesunde Bausubstanz die nachhaltige Erzielung der geplanten Einnahmen gewährleisten kann. Nach der Rechtssprechung kann das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke Hotelgrundstücke sowie bei Fabriken als sachgerechte Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts angesehen werden.

Für einen potentiellen Käufer ist der Kaufpreis an dem gegenwärtigen Wert der zukünftigen Reinerträge(Barwert der Überschüsse) zu messen, die sich aus dem Grundstück planmäßig ergeben werden.

Der Grundstücksreinertrag wird nach Abzug der Bodenwertverzinsung zum Ertragwert der baulichen Anlagen als Zeitrente kapitalisiert. Zum Ertragswert der baulichen Anlagen wird der Bodenwert als barwertig kapitalisierte ewige Rente des Ertragsanteils des Bodenwerts hinzuaddiert. Die zur Verkehrswertableitung notwendige Marktanpassung des Verfahrensergebnisses ist im Ertragswertverfahren quasi systemimmanent, da dem Jahresrohertrag kapitalisierte ortsübliche und nachhaltig erzielbare Mieten zugrunde liegen.       

                        Dritter Abschnitt:            Sachwertverfahren (§§ 21 – 25)

Das Sachwertverfahren eignet sich in erster Linie für eigengenutzte Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäuser. Der Eigentümer betrachtet seine Immobilie nicht vordergründig als zinsabwerfende Kapitalanlage.

Der Grundstückssachwert setzt sich zusammen aus 3 Komponenten

-           Bodenwert

-           Wert der baulichen Anlagen

-           Wert der sonstigen Anlagen

Das Verfahrenergebnis wird anhand eines Marktanpassungsfaktors (Marktanpassungsfaktoren  werden von den zuständigen Gutachterausschüssen abgeleitet und veröffentlicht)  an die Lage auf dem jeweiligen Grundstücksteilmarkt anpasst und führt so ebenfalls

zum marktkonformen Verkehrswert.

Ergänzt bzw. konkretisiert wird die Wertermittlungsverordnung durch die               

      A Wertermittlungsrichtlinien – WertR 96 -